01、 东李中心点在哪里？

今年以来，东李土地的出让，并没有如以前所预料的那样，大规模快速出让。最新的长涧地块，楼面地价已经突破了12700元，也是再创新高，而面积只有3万平。

(资料图片仅供参考)

但是还有人闭着眼睛胡扯，说什么东李有十几个盘竞争之类的话，其实远没有那么多。

从宏观上说，东李楼市就是三条线的布局和四个盘的竞争。

三条线就是南线的李村河沿线、中间的金水路2号地铁沿线、北线是天水路的豪宅区域。

而四个盘，就是单价和总价都比较高的就是世园板块的和达和山和世园金茂府，这属于北线。再就是单价和总价都不是那么高，主要是森林公园和融海启城，这属于南线和中线。

其他的盘，有的没开盘，有的在卖地，有的没房了，有的干脆无声息了。从今年卖地的情况来看，东李能出来的新盘很少，竞争主体依然不多。

随着市北区浮山后、新都心、CBD三大区域的现有楼盘消化殆尽，和张村河的地价和房价的高企，再加上城市面貌全面碾压老四方，这些都让更多的市区客户向东李集中，使得市场去化后劲十足。

今年楼市的小阳春尽管已经过去了，但因区域市场供应有限，所以东李的四大主力楼盘卖得还是都很不错，基本上根据各自的市场定位，拿走各自的市场份额。

翻开东李地图，会发现李村河有一条最重要的支流，叫做金水河，南北而行，正好和青银高速和松岭路等距离，与中线的金水路在东李的中心点形成了十字交叉。

正好位于交叉口西南地块的融海启城，也就兼顾了东李楼市的三条线里的两条，既有了2号线楼下地铁站的便利，也有了东边金水河的美景，地段和环境优势真是得天独厚。

02、两大盘的差异化竞争

东李区域目前两个体量最大的盘，就是2100多套的森林公园和1700多套的融海启城，这是这几年东李楼市的重头戏。

很多人希望这两个盘能激烈竞争一下，但细看之下，随着产品的调整，两盘差异化越来越明显。

森林公园上了精装房，拉开了差价；而且目前就是毛坯房，最小的也是124平了，大户型比例越来越大。

而启城的户型分布是89、105、108、111、124、139、155的全覆盖户型，跨度非常大。但是北地块一共52个单元，42个单元的户型都是120平以下，占了八成多。所以启城，显然以刚需和刚改客户为主体。

就毛坯而言，两个盘同样都是两万二三的均价，但总价上基本错开了，各自有各自的客户群体。所以东李两个最大的盘没有直接争夺客户，竞争压力并不大。

细看启城的户型，有很多可圈可点之处，确实照顾到了众多的购房者，让大家都能选择到属于自己的居住空间和总价阶梯。

89平的三室两厅一卫，很多房源把总价压到了200万之内，堪称东李的最低门槛，没有对手；

110平左右的三室两厅两卫，把居住功能提升的同时，也把总价控制到了一个相当的水平，让更多初步换房的人们能买得起；

139平的三室两厅两卫，除了大宽厅之外，客餐一体的空间感已经出来了，宽敞透亮，舒适感十足。

等到了155的王牌户型，一进门，空间彻底释放，样板间里明显感受到一种终极改善的阔绰感。

项目的开发商是国企平台，更值得一提的是建筑商是央企中冶旗下的十七冶，这家央企施工足迹遍及世界，先后获得包括鲁班奖、詹天佑奖、国家金质奖等各类国家级工程建设奖项120余项。

十七冶实力非常雄厚，起到了对项目建设的资金监管和周期保障，让更多购房者可以安心。

未来物业公司也是知名的保利物业，保证了业主们未来的居住舒适度。

03、生态优美和配套齐全

近期大热的张村河，人们的期望就是，需要多少年才能变成如今优美的李村河公园的模样？

其实东李的环境是一个体系，不仅仅是李村河，还有金水河也是一个沿河公园了。

金水河已经成了东李的绿色中轴线，北接世博园，南通李村河，三面都是山，楼顶望去，山景环绕，近处是流水潺潺的河边绿色，远处是波澜起伏的山体绿色，真正做到了绿水青山就是金山银山。

这里的生态环境在青岛市区来说，绝对的一流。

启城项目，作为一个综合性大盘，本身包含了生态住宅、花园办公、滨河商业街区等多种业态。

启城在自身商业配套上，充分发挥沿河布局的特点，配建了超过2万平的滨河生态商业街区，未来直接为业主服务。

这条复合商业街区包含下沉广场、空中连廊、退台式商业街区、主题商业、体验式个性商业、屋顶健身慢步道等，同时配建约2000㎡体育健身中心。目前北部万科生态城的沿河商铺，已经是生意火爆，所以可以想象一下这里的未来商业的前景，完全可以期待。

说到其他商业配套，目前东李最大的松乐汀商业广场，就在项目北侧500米处，也是随时可以走路去消费休闲。西侧不到两公里，还有绿城天地的商业综合体，未来地铁正好两站到达。

说到医疗配套，西边500米的金水路边，就是第八人民医院的东李新院，也是近在咫尺。

就家长们最为关心的学区而言，必须讲清楚最新的形势变化。

青岛实验初中李沧分校的建立，使得南北校区覆盖了整个东李，将这个大区域变身学区。 而且去年李沧区高中录取率已经达到了全市第一的74.8%，家长们如果能跟上最新的形势，完全可以不必为孩子上学而担忧，更没有必要换房到浮山后甚至市南的老破小，那都是过去式了。

这个五一假期，启城加推了金水河畔的7号楼，均价只有22500，大部分户型都可以欣赏到美丽的河景公园和东边的崂山。房源不多，假期的优惠随时截止，如有时间，你可以来打个卡了。